Под глэмпинг подходит участок, у которого и категория, и вид разрешённого использования (ВРИ) допускают платное размещение туристов. Самый чистый вариант – земли населённых пунктов или рекреационного назначения с ВРИ 5.2.1 «Туристическое обслуживание», для гостиничного формата годится 4.7 «Гостиничное обслуживание». На ИЖС, садовых участках и сельхозземлях глэмпинг напрямую не разрешён. На ИЖС придётся менять ВРИ, сельхозземлю – переводить в другую категорию. С 1 сентября 2027 года туристические объекты на части сельхозземель разрешат строить, но только самим сельхозпроизводителям. То, что домики некапитальные, от требований к земле не освобождает.
Категория и ВРИ: два фильтра
Любой участок в России описывают две характеристики. Категория – крупная группа земель по назначению: Земельный кодекс выделяет семь категорий, от земель населённых пунктов до земель запаса. Вид разрешённого использования уточняет, что именно можно делать на конкретном участке внутри категории. Статья 42 Земельного кодекса обязывает собственника и арендатора использовать землю строго по этому назначению.
Обе характеристики видны в выписке из ЕГРН. Границы, зоны с особыми условиями и соседей удобно смотреть в Национальной системе пространственных данных (nspd.gov.ru), которая заменила публичную кадастровую карту. Для участков в населённых пунктах третий источник – правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета: в них указано, какие ВРИ разрешены в вашей территориальной зоне.
| Категория | Глэмпинг возможен? | Что учесть |
|---|---|---|
| Земли населённых пунктов | Да, при подходящем ВРИ | ВРИ меняется в рамках ПЗЗ, это самый реальный путь |
| Земли особо охраняемых территорий и объектов (в том числе рекреационные) | Да, если позволяет режим территории | В нацпарках и заказниках свой режим, его задаёт положение об ООПТ |
| Земли сельхозназначения | Нет, кроме узких исключений | До 1 сентября 2027 года – только гостевые дома фермеров |
| Земли лесного фонда | Только аренда под рекреацию | Застройка не больше 20% участка и не больше 1 га |
| Земли промышленности, водного фонда, запаса | Нет | Нужен перевод в другую категорию |
Какие коды ВРИ подходят
Коды берутся из классификатора видов разрешённого использования, утверждённого приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. С 15 сентября 2026 года действует его новая редакция (приказ от 2 июня 2026 года № П/0278/26), и описание кода 5.2.1 в ней изменилось.
| Код | Название | Описание в классификаторе | Для глэмпинга |
|---|---|---|---|
| 5.2.1 | Туристическое обслуживание | «Размещение средств размещения, в которых не оказываются услуги по лечению» | Основной вариант |
| 4.7 | Гостиничное обслуживание | «Размещение гостиниц» | Подходит, особенно для формата отеля с домиками |
| 5.2 | Природно-познавательный туризм | Базы и палаточные лагеря для походов и экскурсий, тропы, информационные щиты | Подходит под палаточный лагерь при экотропе, под коттеджи с баней – спорно |
| 5.0 | Отдых (рекреация) | Включает содержание видов 5.1–5.5, то есть и 5.2.1 | Подходит |
В прежней редакции 5.2.1 перечислял «пансионаты, гостиницы, кемпинги, дома отдыха» и детские лагеря. Теперь детский отдых вынесен в отдельный код 5.2.2, а 5.2.1 описан через понятие «средство размещения» – то же, которым оперирует закон о туристской деятельности. Глэмпинг по закону относится к средствам размещения типа «база отдыха», поэтому формулировка закрывает его без натяжек.
Не подходят: 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства», 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства», 13.1 и 13.2 (огородничество и садоводство – прямо «для собственных нужд»), а также вся группа 1.0 «Сельскохозяйственное использование».
Глэмпинг на ИЖС: можно ли
Нельзя без смены ВРИ. Код 2.1 описывает жилой дом, который служит гражданам для проживания. Несколько домиков, ресепшен и продажа ночёвок через агрегатор – уже коммерческое средство размещения, и проверяющий увидит нецелевое использование.
Сдача одного собственного дома посуточно – серая зона: единой практики нет, и многие так работают годами. Но глэмпинг – по определению комплекс, и такой спор комплекс почти наверняка проиграет.
Чем грозит. Штраф по части 1 статьи 8.8 КоАП считается от кадастровой стоимости участка: для граждан 0,5–1% (не меньше 10 тыс. рублей), для должностных лиц 1–1,5% (не меньше 20 тыс.), для организаций 1,5–2% (не меньше 100 тыс.). ИП по общему правилу КоАП отвечают как должностные лица. Штраф приходит вместе с предписанием устранить нарушение, а за неисполнение предписания наказывают снова. Капитальную постройку, которая не соответствует ВРИ, могут признать самовольной по статье 222 ГК РФ с требованием снести.
Как легализовать. Порядок зависит от того, что написано в ПЗЗ для вашей зоны:
- 4.7 или 5.2.1 есть в основных видах. По статье 37 Градостроительного кодекса правообладатель выбирает основной вид сам, без согласований. Подаёте заявление в Росреестр через МФЦ или Госуслуги, срок – недели.
- Нужный вид есть только в условно разрешённых. Нужна процедура по статье 39 ГрК: заявление в комиссию по ПЗЗ, общественные обсуждения или публичные слушания, решение главы муниципалитета. Расходы на слушания несёт заявитель, а соседи могут быть против. Закладывайте несколько месяцев.
- Вида нет вообще. Остаётся менять сами ПЗЗ. Решает муниципалитет, процедура занимает от полугода, и гарантий никто не даёт.
Учтите и земельный налог. По статье 394 НК РФ льготная ставка до 0,3% действует для участков под ИЖС, только если их не используют в предпринимательской деятельности, а для прочих участков ставка до 1,5%. Конкретную ставку в этих пределах устанавливает муниципалитет. Глэмпинг на ИЖС под льготу уже не подпадает, а после смены ВРИ, как правило, пересчитают и кадастровую стоимость.
Глэмпинг на землях сельхозназначения
Сейчас – нет. Статьи 77–78 Земельного кодекса отводят эти земли под сельхозпроизводство, а постройки на них допустимы, только если обслуживают его. Домики для туристов к сельскому хозяйству не относятся, и Россельхознадзор, который контролирует эти земли, квалифицирует такое использование земли как нецелевое.
Узкие исключения есть уже сейчас:
- Гостевые дома фермеров. Федеральный закон от 22.06.2024 № 160-ФЗ разрешил крестьянским (фермерским) хозяйствам заниматься сельским туризмом как дополнительной деятельностью и селить туристов в жилых домах, которые входят в имущество хозяйства. Статус сельхозтоваропроизводителя и право на господдержку при этом сохраняются. Фермерские хозяйства в сельском туризме к тому же освобождены от обязательной классификации средств размещения.
- Виноделы. Для земель виноградарей туристическая инфраструктура разрешена отдельным законом о виноделии.
Что изменится с 1 сентября 2027 года. Федеральный закон от 04.08.2026 № 320-ФЗ разрешает строить объекты сельского туризма на землях сельхозназначения, которые не относятся к сельхозугодьям (то есть не пашня, не сенокос и не пастбище). Допускаются и капитальные здания, и некапитальные строения. Условия жёсткие, их нужно соблюдать одновременно:
- строит сельхозтоваропроизводитель (кроме сельхозпотребкооперативов и граждан с ЛПХ) на участке, который принадлежит ему на законном праве;
- объекты не дальше 5 км от его производственных объектов;
- участок под инфраструктуру – до 50 000 кв. м, суммарная площадь застройки – до 2 500 кв. м;
- продать турбазу отдельно от земли и от сельхозпроизводства нельзя.
Перечень допустимых объектов и требования к ним утвердит правительство. Тот же закон упрощает перевод таких участков в земли рекреационного назначения: перевод пойдёт по утверждённой документации по планировке территории, без отдельного акта, но с согласованием в Минсельхозе.
Вывод для покупателя простой. Купить дешёвое поле и поставить на нём глэмпинг, не будучи фермером, нельзя ни сейчас, ни после 2027 года. Новый закон работает для тех, у кого уже есть хозяйство и кто добавляет к нему туризм.
Перевод категории по общим правилам. Сельхозземлю можно перевести в другую категорию по закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ, но только в исключительных случаях из его статьи 7, по решению региона и с обоснованием. Особо ценные сельхозугодья почти не переводят. Другой путь – включить участок в границы населённого пункта через генплан. Оба пути занимают годы, и результат не гарантирован. Заплатить за землю как за сельхозную и рассчитывать «потом переведём» – самая частая ошибка в этой нише.
Лесной фонд: аренда под рекреацию
Лесные участки не продают, но их можно взять в аренду для рекреационной деятельности: по статье 41 Лесного кодекса аренда доступна юрлицам и ИП. На части участка, не занятой лесными насаждениями, разрешены капитальные и некапитальные объекты для туризма и отдыха. Ограничения такие: не больше 20% площади участка и не больше 1 гектара в сумме, только объекты из утверждённых перечней. Объекты, которые служат местом жительства, создавать нельзя. Тропы, беседки, навесы и туалеты в лимит площади не входят.
Работы на участке ведут по проекту освоения лесов, его нужно согласовать до стройки. В статью 41 уже внесены изменения, которые вступят в силу 1 марта 2027 года, поэтому перед заявкой сверяйте актуальную редакцию.
Некапитальные домики не снимают вопрос ВРИ
Градостроительный кодекс (пункт 10.2 статьи 1) называет некапитальными строения без прочной связи с землёй, которые можно переместить или разобрать и собрать заново без несоразмерного ущерба. Разрешение на строительство для них не нужно (часть 17 статьи 51 ГрК). Многие делают из этого вывод: раз домик некапитальный, на землю можно не смотреть.
Это не так. Проверка идёт по использованию участка, тип постройки на неё не влияет. Шатёр на сельхозполе с платными ночёвками – такое же нецелевое использование, как кирпичная гостиница.
Вторая ловушка – сама капитальность. Её определяют по фактическим признакам, и название в договоре с поставщиком тут ничего не решает. Верховный суд в постановлении Пленума от 12.12.2023 № 44 о самовольных постройках опирается именно на прочную связь с землёй и возможность переместить объект. Модульный дом на монолитной плите, с заглублёнными сетями и пристроенной террасой на бетонных столбах суд может признать капитальным. Тогда нужны разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.
Безопаснее всего с точки зрения капитальности геокупола, сафари-тенты, юрты и модули на винтовых сваях. Капсульные дома, A-фреймы и другие дома для глэмпинга обсуждайте с поставщиком сразу в связке с фундаментом.
Ограничения, которых нет в названии ВРИ
Подходящий ВРИ ещё не значит, что строить можно на всём участке. Проверьте зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – они отображаются в НСПД и в выписке ЕГРН:
- Водоохранная зона. Строить в ней можно, но стоки обязательно очищать (статья 65 Водного кодекса). Отсюда требования к септику или локальным очистным: обычная выгребная яма у озера – готовый штраф.
- Береговая полоса. 20 метров от воды, у каналов, рек и ручьёв длиной не больше 10 км – 5 метров, это земля общего пользования (статья 6 ВК). Огородить её и закрыть проход к воде нельзя.
- ООПТ и их охранные зоны, где режим может запрещать стройку целиком.
- Охранные зоны ЛЭП, газопроводов и санитарно-защитные зоны ферм, полигонов, скотомогильников.
Купить или арендовать
Глэмпинг можно ставить на арендованной земле, программы господдержки это допускают. Нужны три вещи. Первая – ВРИ уже подходящий: менять его в интересах арендатора собственник не обязан. Вторая – договор прямо разрешает предпринимательскую деятельность и размещение некапитальных объектов. Третья – срок аренды не короче срока окупаемости. Как считать окупаемость, разбирает гайд Бизнес-план глэмпинга.
Государственную и муниципальную землю в аренду под туризм по общему правилу дают через торги (статья 39.6 ЗК). Если покупаете у частника участок с неподходящим ВРИ, не платите полную цену сразу: заключите предварительный договор с условием, что сделка закрывается после смены ВРИ.
Чек-лист выбора участка
- Выписка из ЕГРН: категория, ВРИ, собственник, обременения, аресты.
- ПЗЗ: территориальная зона, основные и условно разрешённые виды, предельные параметры (процент застройки, отступы, этажность).
- НСПД: ЗОУИТ, водоохранная зона, береговая полоса, пересечения с лесным фондом и ООПТ.
- Если земля сельхозназначения – относится ли участок к сельхозугодьям и не входит ли в перечень особо ценных.
- Подъезд круглый год: дорога общего пользования или оформленный сервитут.
- Электричество: доступная мощность, расстояние до сетей и стоимость техприсоединения. Для 10–15 домиков с банями и чанами бытовых 15 кВт мало.
- Вода: без лицензии подземные воды можно добывать только для собственных нужд, не связанных с предпринимательством, и не больше 100 кубометров в сутки (статья 19 закона «О недрах»). Скважина для глэмпинга под это исключение не подпадает, на неё нужна лицензия на пользование недрами.
- Стоки: септик или локальные очистные, особенно в водоохранной зоне. Под это подбирают санитарные модули.
- Если ВРИ не подходит – до сделки понять, каким путём его менять (основной вид, условный или изменение ПЗЗ) и сколько это займёт.
- Дорога от ближайшего крупного города и конкуренты рядом – подробнее в гайде Как открыть глэмпинг.
Если участок проходит этот список, остаются деньги и стройка: см. Сколько стоит построить глэмпинг и раздел строительство глэмпинга. Реестр средств размещения, пожарные и санитарные требования после стройки разобраны в гайде Глэмпинг и закон.
Материал справочный: перед покупкой участка покажите документы земельному юристу.
Источники
- Классификатор видов разрешённого использования (приказ Росреестра № П/0412), Гарант
- Земельный кодекс РФ, КонсультантПлюс
- КоАП РФ, КонсультантПлюс
- Лесной кодекс РФ, статья 41, КонсультантПлюс
- Федеральный закон от 04.08.2026 № 320-ФЗ, текст, СоюзПравоИнформ
- Закон № 320-ФЗ о сельском туризме на сельхозземлях, ППТ.ру
- Фермерам разрешили размещать туристов в гостевых домах, Российская газета
- Закон «О недрах», статья 19, КонсультантПлюс
- Налоговый кодекс РФ, статья 394, КонсультантПлюс
- Водный кодекс РФ, статья 6, КонсультантПлюс