По нашему расчёту из четырёх типовых форматов за 10 лет окупаются только тёплые дома. Десять домов стоят 52 млн ₽ вместе с оборотной подушкой и возвращают вложения за 9,9 года с начала стройки, почти на границе расчёта. Сезонные палатки, отдельный кемпинг и смешанный объект в базовом сценарии за 10 лет не окупаются. Владелец двух тульских глэмпингов Дмитрий Гасилов говорит, что окупаемость в отрасли выросла примерно с 6 до 10 лет, и называет глэмпинг «большим тяжёлым операционным бизнесом».
Сколько стоит открыть глэмпинг
Сумма зависит от формата. Ниже вложения по нашему расчёту: смета с резервом 15% и оборотная подушка, земля не входит.
| Формат | Вложения с подушкой | Смета на единицу |
|---|---|---|
| 10 тёплых домов | 52,2 млн ₽ | 4,97 млн ₽ |
| 6 домов и 10 мест кемпинга | 36,2 млн ₽ | 2,12 млн ₽ |
| 10 сезонных палаток | 16,7 млн ₽ | 1,52 млн ₽ |
| Кемпинг на 20 мест | 11,0 млн ₽ | 0,49 млн ₽ |
Дешёвый вход обманчив. Без строки жилья смета до резерва стоит 10,1–10,85 млн ₽ у палаток, домов и смешанного формата: дороги, сети, вода и санблок почти не зависят от того, что вы ставите. В палаточном лагере сами тенты занимают 19% сметы, а вода, канализация и санитарный блок – 20%.
Сколько приносит зрелый объект
Зрелым в расчёте считается 2029 год, третий сезон после открытия в мае 2027-го. Десять домов продают в нём 44% ночей года по средней цене около 12,1 тыс. ₽ и получают 21,4 млн ₽ выручки. Денежный поток проекта – 6,0 млн ₽. Остальное расходится так:
| Статья, 10 домов, 2029 год | млн ₽ |
|---|---|
| Выручка: проживание и допуслуги | 21,38 |
| Постоянные расходы: команда, связь, содержание | минус 6,17 |
| Уборка, бельё, расходники на проданную ночь | минус 2,30 |
| Комиссии площадок и эквайринг | минус 1,61 |
| УСН 6% | минус 1,28 |
| Себестоимость допуслуг | минус 1,07 |
| Аренда земли | минус 0,99 |
| Резерв на замену, 2% стоимости стройки | минус 0,99 |
| Туристический налог | минус 0,93 |
| Поток проекта | 6,04 |
У палаток тот же год выходит около нуля, минус 0,15 млн ₽: постоянные 3,9 млн ₽ в год идут круглый год, а ночи продаются только с мая по октябрь. Кемпинг на 20 мест теряет 1,2 млн ₽ в год.
При какой загрузке глэмпинг окупается
Срок окупаемости домов почти целиком решает загрузка за год:
| Загрузка за год, базовая цена | Что получают 10 домов |
|---|---|
| 25% | поток выходит в ноль |
| 44% (базовый сценарий) | окупаемость за 10 лет |
| 52% | за 7 лет |
| 64% | за 5 лет |
Консультант Марина Павлюкевич говорит, что бизнес-планы волны 2020–2022 годов строили на загрузке около 65%, а у части региональных объектов фактическая вышла около 36%. Франчайзеры в своих карточках заявляют окупаемость от 1,5 до чуть более 4 лет. В нашем сильном сценарии, где загрузка выше базы в 1,2 раза, цена в 1,15 раза, а стройка на 5% дешевле, дома окупаются за 5,1 года. В базе доходность на капитал за 10 лет – около 0,2% годовых.
Если управлять самому, без наёмного управляющего, срок сокращается до 8,5 года. Но разница, около 1 млн ₽ в год, – это плата за ваш труд. Вложенные деньги по-прежнему зарабатывают поток с управляющим.
Что ломает план
Запаса прочности в базе почти нет. Добавьте к постоянным расходам 15%, около 0,8 млн ₽ в год, и дома за 10 лет уже не окупаются: поток зрелого года падает с 6,0 до 5,1 млн ₽. Команда по медианам вакансий по России и Москве стоит на 1,5–2,5 млн ₽ в год дороже региональной.
- Кредит. Заём на половину стройки под 18% на 5 лет уводит поток собственника в 2029 году в минус 1,2 млн ₽. В худший месяц остаток денег опускается до минус 11,25 млн ₽, и их придётся докладывать из других источников.
- Земля. По оценке Павлюкевич, около 60% действующих глэмпингов работают с несоответствием вида разрешённого использования.
- Налоги и расходы. Гасилов говорит, что налоговая нагрузка выросла вдвое, коммунальные платежи за год – примерно на 20%, а цены почти не изменились. Порог освобождения от НДС на упрощёнке снижается с 20 млн ₽ до 15 млн в 2030 году и до 10 млн с 2031-го.
Стоит ли открывать глэмпинг в 2026 году
Летом 2026 года в реестре числилось около 430 глэмпингов, а в июне на «Авито» висело больше 150 объявлений о продаже действующих объектов (часть из них – объекты вне реестра). Павлюкевич считает самым уязвимым формат из 5–7 домиков без инфраструктуры и концепции. Ассоциация глэмпингов в декабре 2025 года называла оптимумом как раз 6–7 юнитов за 40–80 млн ₽ с окупаемостью 4,5–5 лет.
Входить имеет смысл, когда сошлись четыре условия: участок с подходящим видом использования, понятный гость в будни, свои деньги на стройку и подушку, команда в бюджете с первого дня. Проверка простая: проект должен окупаться за 10 лет при постоянных расходах на 15% выше плана. Как собрать такой расчёт по разделам, показано в бесплатном гайде «Бизнес-план глэмпинга».
Что об этом в отчёте
- Глава 8. Расчёт четырёх форматов в трёх сценариях, нужные цена и загрузка, варианты с кредитом, грантом и своей землёй.
- Глава 3. Что продаёт каждый формат, где у него скрытая статья и кому он подходит.
- Глава 15. Шесть причин, почему бизнес-планы врут, реестр из 11 рисков и сценарии рынка на 3–5 лет.
- Глава 2. Рынок 2026 года: число объектов, цены ночи, загрузка и кто продаёт бизнес.
