Бизнес-план глэмпинга сводится к трём числам: сколько стоит построить объект, сколько ночей в год вы реально продадите и по какой цене, сколько останется после всех расходов. В примере ниже глэмпинг на 6 всесезонных домиков стоит 31,2 млн рублей, при годовой загрузке 44% приносит около 10,6 млн выручки и 2,8 млн операционной прибыли и окупается примерно за 11 лет. При загрузке 55% срок сокращается до 7 лет, при 63% – до 5,5 лет. Окупаемость за 4–5 лет, которую называют Ассоциация глэмпингов и многие обзоры, требует загрузки и цен заметно выше средних по рынку, а участники рынка в 2026 году говорят о реальной окупаемости 6–10 лет.
Структура бизнес-плана глэмпинга
Бизнес-план для себя, банка или инвестора строится по одной схеме. Разделы:
- Концепция. Для кого объект, чем отличается от соседей, круглый год или сезон. Набор «домик, баня, чан» есть у соседей, нужно отличие.
- Анализ рынка и конкурентов. Цены соседних глэмпингов в будни и выходные, их занятость по модулям бронирования, сезонность региона.
- Локация и земля. Участок, ВРИ, сети, дорога. Подробности – в гайде Земля под глэмпинг.
- Продукт. Число и тип домиков, вместимость, общие зоны, дополнительные услуги.
- Инвестиции. Смета по статьям, график вложений, источники денег: свои, кредит, инвестор, субсидия. Разбор статей – в гайде Сколько стоит построить глэмпинг, про господдержку – в гайде Гранты на глэмпинг.
- План продаж. Цена ночи по сезонам и дням недели, загрузка по месяцам, каналы продаж и их комиссии.
- Операционные расходы. Персонал, коммунальные, уборка и прачечная, маркетинг, ремонт, налоги.
- Финансовая модель. Выручка, расходы, прибыль, денежный поток, срок окупаемости в нескольких сценариях.
- Риски. Земля, погода, конкуренция, рост тарифов, регуляторные изменения, и что вы будете делать в каждом случае.
- Юридическая часть. Форма бизнеса, налоговый режим, реестр средств размещения. Требования – в гайде Глэмпинг и закон.
Банку и инвестору важнее всего разделы 5, 8 и 9. Для себя – 6: именно там чаще всего ошибаются. Где бизнес-план стоит в общем порядке запуска, показано в гайде Как открыть глэмпинг с нуля.
Откуда брать цифры для расчёта
Две главные переменные – цена ночи и загрузка. Обе надо брать из рынка, а не из презентаций.
Цена ночи. РБК в 2026 году называл среднюю стоимость проживания в глэмпинге 7,6 тыс. рублей в сутки, в Подмосковье, Ленобласти и Краснодарском крае диапазон 7–35 тыс. По данным Bronevik, средний чек по стране около 10,5 тыс., в Подмосковье 13,4 тыс., в Татарстане 12,4 тыс. Средняя цена номера у тульского «Гуляй-Города» в первом полугодии 2026 года – 9 038 рублей (данные «Вестника АТОР»).
Загрузка. Здесь разброс огромный, и это главный источник ошибок. СберБизнес называет среднюю годовую загрузку 60–70%. Владелец подмосковного «Айвенго» в журнале RUSSPASS говорит о загрузке 89% в высокий сезон. А «Вестник АТОР» в августе 2026 года приводит другие цифры: бизнес-модели часто считали из 65%, фактическая загрузка части региональных объектов около 36%, у «Аномалии» в Тульской области загрузка около 42%. Кейс «Зелёной тропы» в Т-Ж: летом 75%, в первые зимы 42%.
Для бизнес-плана безопаснее брать загрузку конкурентов вашего уровня в вашем регионе, а летние 90% не распространять на весь год.
Пример расчёта: глэмпинг на 6 домиков
Пример условный. Он показывает механику расчёта и порядок цифр, а не прогноз для конкретного объекта. Все допущения перечислены, подставьте свои.
Допущения
- 6 всесезонных домиков на 2–4 гостя, участок в собственности, 1,5–2 часа от крупного города.
- Инвестиции 31,2 млн рублей, включая землю и резерв 10% (разбивка в гайде Сколько стоит построить глэмпинг).
- Цена ночи за домик: 11 000 рублей в высокий сезон, 9 000 в средний, 7 500 в низкий.
- Дополнительные услуги (баня, чаны, аренда мангала, завтраки) – 15% к выручке от проживания, себестоимость услуг – 30% от их выручки.
- Половина броней приходит через агрегаторы с комиссией 17%.
- Налоговый режим УСН «доходы» 6%, туристический налог 2% (ставка 2026 года).
- Владелец управляет объектом сам, его зарплата в расходы не включена. Кредита нет.
Выручка по сезонам
| Сезон | Месяцы | Доступно ночей | Загрузка | Продано ночей | Цена | Выручка, млн ₽ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Высокий | июнь–август | 552 | 75% | 414 | 11 000 | 4,55 |
| Средний | май, сентябрь, декабрь, январь | 738 | 45% | 332 | 9 000 | 2,99 |
| Низкий | февраль–апрель, октябрь, ноябрь | 900 | 25% | 225 | 7 500 | 1,69 |
| Итого | 2 190 | 44% | 971 | 9,23 |
К проживанию добавляются дополнительные услуги на 1,38 млн. Общая выручка – около 10,6 млн рублей в год, или 1,77 млн на один домик.
Загрузка 44% за год выглядит скромно на фоне летних 75%, но именно так она складывается, когда зима и межсезонье занимают больше половины года. Это между 36%, которые АТОР приводит для части региональных объектов, и 60–70%, которые СберБизнес называет средней годовой загрузкой.
Расходы за год
| Статья | Млн ₽ | Как посчитано |
|---|---|---|
| Комиссии агрегаторов | 0,78 | 17% с половины выручки от проживания |
| Уборка, бельё, расходники, электричество занятых домов | 1,46 | 1 500 ₽ за проданную ночь |
| Себестоимость доп. услуг | 0,42 | дрова, вода, обслуживание бани и чанов |
| УСН 6% | 0,64 | с общей выручки, без уменьшения на взносы |
| Туристический налог 2% | 0,18 | с выручки от проживания |
| Переменные, итого | 3,48 | |
| Персонал на окладах с взносами | 1,95 | администратор и техник-дворник |
| Коммунальные, базовая часть | 0,70 | отопление пустых домов зимой, освещение, вывоз отходов |
| Маркетинг | 0,60 | контекстная реклама, соцсети, съёмка |
| Ремонт и обслуживание | 0,45 | текущий ремонт домов, сетей, очистных |
| Сервис бронирования, связь, эквайринг | 0,35 | |
| Страхование, видеонаблюдение, прочее | 0,25 | |
| Постоянные, итого | 4,30 | |
| Все расходы | 7,78 |
Ставку на уборку стоит сверить с местным рынком: в материале Т-Банка руководитель сети глэмпингов называет 600 рублей за уборку номера, к ним добавляются стирка и расходники.
Прибыль и окупаемость
- Выручка: 10,61 млн рублей.
- Расходы: 7,78 млн.
- Операционная прибыль: 2,83 млн в год, рентабельность около 27%.
- Простая окупаемость: 31,2 / 2,83 ≈ 11 лет. Без учёта земли (около 28 млн) – около 10 лет.
Рентабельность в примере согласуется с тем, что раскрывают реальные объекты: «Под небом» в Подмосковье – 20–25% (RUSSPASS), «Точка Немо» – операционная рентабельность 30% (RUSSPASS), «Зелёная тропа» – 35–38% в среднем за год (Т-Ж). Срок окупаемости совпадает с оценкой Дмитрия Гасилова в «Вестнике АТОР»: реальная окупаемость приблизилась к десяти годам.
Чувствительность к загрузке и цене
Тот же объект при других уровнях загрузки. Загрузка каждого сезона меняется пропорционально базовому профилю, но летом упирается в потолок 98%, поэтому при высокой загрузке выручка растёт медленнее.
| Загрузка за год | Выручка, млн ₽ | Прибыль, млн ₽ | Окупаемость |
|---|---|---|---|
| 35% | 8,5 | 1,4 | около 22 лет |
| 44% (базовый) | 10,6 | 2,8 | около 11 лет |
| 55% | 13,3 | 4,6 | около 7 лет |
| 63% | 14,9 | 5,7 | около 5,5 лет |
И при изменении цены ночи на той же загрузке 44%:
| Цена ночи | Прибыль, млн ₽ | Окупаемость |
|---|---|---|
| −10% | 2,0 | около 16 лет |
| базовая | 2,8 | около 11 лет |
| +20% | 4,6 | около 7 лет |
Что видно из таблиц:
- Постоянные расходы делают модель хрупкой. Объект выходит в операционный ноль примерно при 27% загрузки за год, всё ниже – убыток. Поэтому падение загрузки на 9 пунктов, с 44% до 35%, режет прибыль вдвое.
- Цена работает так же сильно, как загрузка. Повышение цены на 20% даёт тот же эффект, что рост загрузки с 44% до 55%. Цену поднимает продукт: вид, приватность, качество домов, сервис, допуслуги.
- Окупаемость 4–5 лет в этом примере получается только при загрузке выше 60%. Ассоциация глэмпингов называет 4,5–5 лет для проекта на 6–7 юнитов за 40–80 млн, а при таких вложениях это требует прибыли 1,2–2,7 млн рублей в год на каждый домик, в 2,5–6 раз больше, чем 0,47 млн в базовом сценарии.
Что улучшает экономику
- Допродажи. У «Аномалии» в Тульской области в первом полугодии 2026 года ресторан принёс 12 млн рублей, дополнительные услуги – 9 млн при выручке 44 млн (АТОР). Совкомбанк оценивает вклад допуслуг в 20–30% выручки. В примере заложено только 15%. Баню и чан гости оплачивают отдельно от ночи; производителей ищите в разделах бани-бочки и банные чаны.
- Зима. Низкий сезон в примере длится 150 дней, высокий – 92. Поэтому 10 пунктов загрузки в низкий сезон дают около 0,68 млн рублей, больше, чем 10 пунктов летом (около 0,61 млн), даже при более низкой цене. Всесезонные дома, тёплые бани и зимние активности окупаются именно здесь.
- Доля прямых броней. Перевод части гостей с агрегаторов на свой сайт экономит до 17% с каждой брони.
- Субсидия. Компенсация до 1,5 млн рублей на номер для модульных средств размещения уменьшает инвестиции и срок окупаемости, если проект пройдёт отбор; половину стоимости всё равно вкладываете сами. Условия – в гайде Гранты на глэмпинг.
Что ухудшает экономику
- Кредит. В примере нет процентов. С заёмными деньгами окупаемость вырастет, поэтому считайте денежный поток с учётом графика платежей.
- Налоги. Если выручка превысит 20 млн рублей за год, на УСН появится НДС (ставка 5% или 7%), этот порог закреплён до 2029 года законом 228-ФЗ. Туристический налог растёт: 3% в 2027 году, 4% в 2028-м, 5% с 2029-го. Услуги размещения в объектах из реестра облагаются НДС по ставке 0% до конца 2030 года (подробнее в гайде Глэмпинг и закон), но применимость ставки к вашему режиму проверьте с бухгалтером. По оценке Дмитрия Гасилова (АТОР), налоговая нагрузка на глэмпинги за последний год выросла примерно вдвое.
- Коммунальные. По его же оценке, коммунальные расходы за год выросли примерно на 20%, а цены проживания у многих не выросли.
- Погода и доступность. Дождливые выходные в разгар сезона и перебои с бензином летом 2026 года участники рынка в материале АТОР называют прямыми причинами просадки загрузки.
Бизнес-план базы отдыха и кемпинга
Механика та же: доступные ночи × загрузка × цена плюс допуслуги минус постоянные и переменные расходы. У базы отдыха обычно больше номеров, а значит, постоянные расходы делятся на большее число ночей, но и капитальные здания требуют разрешения на строительство и дороже обходятся. У кемпинга с местами под палатки и автодома ниже инвестиции и цена места, а главная статья расходов – санитарная инфраструктура и электричество для мест. Для любого формата считайте минимум три сценария загрузки и честно включайте в расходы свою зарплату, если собираетесь сами работать управляющим.
Источники
- Вестник АТОР: Лес уже не кормит – почему глэмпинги начали уходить с рынка (12.08.2026)
- Российская газета: спрос на глэмпинг в России вырос в два раза (08.12.2025)
- РБК Недвижимость: спрос на глэмпинги и средняя стоимость проживания (2026)
- RUSSPASS Журнал: глэмпинг-индустрия 2025
- RUSSPASS Журнал: как открыть глэмпинг и не прогореть
- Т-Ж: кейс глэмпинга «Зелёная тропа»
- СберБизнес: глэмпинг как бизнес
- ФНС: туристический налог с 2026 года
- Бухгалтерия.ру: порог НДС для упрощенцев заморожен (закон 228-ФЗ)
- Деловой Петербург: Яндекс Путешествия повышают базовую комиссию (27.01.2026)