Почему бизнес-планы врут
Чужой план с окупаемостью 3–4 года почти всегда грешит одним из шести пунктов ниже. Проверьте по ним и свой.
1. Владелец работает бесплатно. По нашему расчёту 10 тёплых домов с наёмным управляющим окупаются примерно за 9,9 года с начала стройки, то есть на самой границе 10-летнего срока расчёта. Если управляет сам владелец, срок сокращается до 8,5 года. Разница, около 1 млн ₽ в год, – это зарплата владельца за его работу. Доход на вложенные деньги – только поток, который остаётся после оплаты управляющего.
2. Земля не учтена. В нашем расчёте аренда участка стоит 0,9 млн ₽ в год. Уберите её – и окупаемость домов сократится до 8,4 года. По словам владелицы «Зелёной тропы» в Тульской области, участок обошёлся в 15 млн ₽, а на смену ВРИ ушли почти четыре года и 5 млн ₽ на юристов.
3. Загрузка 65% вместо реальной. По оценке консультанта Марины Павлюкевич, расчёты в бизнес-планах строились на загрузке около 65%, а у отдельных региональных объектов фактическая – около 36%. Для круглогодичного объекта мы закладываем 40–50% за год (гл. 2). По нашему расчёту, чтобы окупиться за 10 лет, домам нужна загрузка 44% за год – ровно столько, сколько заложено в базовом сценарии. Для окупаемости за 7 лет нужно 52%, за 5 лет – 64%. План на 65% обещает окупиться за пять лет, и такую загрузку нужно доказать данными по вашей локации.
4. Выручка вместо денежного потока. В зрелом 2029 году 10 домов, по нашему расчёту, приносят 21,4 млн ₽ выручки и 6,0 млн ₽ денежного потока. Остальное забирают команда и содержание, комиссии площадок, налоги, аренда и резерв.
5. Нет резерва на замену. У «Зелёной тропы» 22 хлопковых тента заплесневели, и через год их выбросили. Мы закладываем на замену 2% стоимости стройки в год: около 1 млн ₽ для домов и 0,3 млн ₽ для палаток.
6. Забыты сети и налоги. Вода, канализация и санитарный блок – 20% сметы палаточного лагеря, внешние электросети – ещё 8% (по нашему расчёту, гл. 7). Туристический налог с 2029 года вырастет до 5%: для 10 домов это 0,93 млн ₽ в 2029-м. На УСН НДС платят с выручки выше 20 млн ₽, с 2030 года – выше 15 млн, с 2031-го – выше 10 млн. Дмитрий Гасилов, владелец двух тульских глэмпингов, говорит, что налоговая нагрузка выросла вдвое, коммунальные расходы за год – примерно на 20%, а цены почти не выросли.
Проверьте. Задайте автору любого плана шесть вопросов по этому списку: кто управляет и сколько получает, чья земля и сколько стоит, откуда загрузка, где денежный поток по месяцам, сколько в год откладывают на замену, учтены ли сети, туристический налог и НДС. Ответ «потом посчитаем» на любой из них означает, что окупаемость в плане завышена.
Источники
- Т-Ж, О. Такмазьян, интервью с владелицей «Зелёной тропы» Ириной Мамай, 11.10.2022 (слова владелицы). https://t-j.ru/zelenaya-tropa/
- «Вестник АТОР», «Лес уже не кормит: почему глэмпинги начали уходить с рынка», 12.08.2026 (слова консультанта Марины Павлюкевич, владельцев Дмитрия Гасилова и Сергея Петрова; число объявлений – со ссылкой на СМИ, часть объявлений относится к объектам вне реестра). https://www.atorus.ru/article/les-uzhe-ne-kormit-pochemu-glempingi-nachali-ukhodit-s-rynka-69383
- ФНС России, «Туристический налог»; НК РФ, гл. 33.1. https://www.nalog.gov.ru/rn78/taxation/taxes/tourist_tax/
- НК РФ, ст. 145 в ред. Федерального закона от 04.07.2026 № 228-ФЗ. Обзор Гаранта: https://www.garant.ru/hotlaw/federal/2154941/
Это две страницы из 169. Остальное – в отчёте.
Купить за 1 490 ₽