База отдыха из отдельных тёплых домиков в нашем отчёте – это формат «тёплые дома». Для примера мы считаем 10 модульных домов по 30 м² со своим санузлом, которые работают круглый год. Открыть такую базу стоит 52,2 млн ₽ с оборотной подушкой, без земли. В зрелом году она приносит 21,4 млн ₽ выручки и 6,0 млн ₽ денежного потока, а вложения возвращаются за 9,9 года с начала стройки. Ресторана в расчёте нет, поэтому турбазу с рестораном и корпусами придётся считать отдельно.
Какой это тип в реестре
Постановление № 1951 знает четыре типа средств размещения: гостиница, санаторий, база отдыха и кемпинг. База отдыха там – отдельные здания и сооружения на одном или смежных участках, где гостям дают ночлег и досуг; слово «глэмпинг» стоит именно в этом описании. Для записи в реестр база отдыха должна обеспечить:
- +21 °C в номерах и +18 °C в общих зонах, печное отопление допускается;
- холодную воду из сети, скважины или привозную, с запасом на сутки и возможностью подогрева;
- огороженную освещённую территорию с подъездом и площадкой с твёрдым покрытием;
- зону приготовления и приёма пищи с посудой и площадку для мусора с договором вывоза;
- единое управление: юрлицо или ИП.
Домику со своим санузлом общие душ и туалет не нужны. Исключения для сезонных объектов в требовании +21 °C нет, так что летние тенты в статусе базы отдыха потребуют обогрева. Запись нужна до первого гостя: без неё штраф 300–450 тыс. ₽ с первого раза, для ИП столько же, сколько для юрлица. Реестр, налоги и кассу разбирает бесплатный гайд «Глэмпинг и закон».
Сколько стоит открыть базу отдыха
Смета десяти домов по нашему расчёту, базовый сценарий:
| Статья | млн ₽ |
|---|---|
| 10 модульных домов по 30 м², по прайсу производителя | 32,40 |
| Всё остальное: доставка, проект, дорога, сети, вода и подготовка к зиме, ресепшн, пожарная защита, оснащение, запуск | 10,85 |
| Резерв сметы 15% | 6,49 |
| Оборотная подушка | 2,50 |
| Итого | 52,24 |
На один дом выходит 4,97 млн ₽. Модуль заложен по 3,24 млн ₽, или 108 тыс. ₽ за м², по верхней границе каркасных модулей. Два предложения на рынке на 30–35 м² стоят 2,03–2,14 млн ₽, и десять домов по такой цене обошлись бы на 11–12 млн ₽ дешевле до резерва, если в цену входит то же самое. Часто забывают зарплаты до первой выручки: около 0,4 млн ₽ в месяц за три роли.
Земля в смету не входит, в расчёте она в аренде за 0,9 млн ₽ в год. Своя земля без аренды сокращает окупаемость до 8,4 года, покупка за условные 5 млн ₽ – до 9,2 года.
Сколько приносит база отдыха
Первый год после открытия в мае 2027-го база набирает 75% зрелой загрузки, второй – 90%. В зрелом 2029 году продано 44% ночей года по средней цене около 12,1 тыс. ₽. Поток проекта – 1,71 млн ₽ в 2027-м, 4,68 млн в 2028-м и 6,04 млн в 2029-м. В 2031 году он снижается до 5,4 млн: нулевой НДС на проживание действует до конца 2030 года, и дальше расчёт закладывает 5% со всей выручки.
Постоянные расходы: что идёт при любой загрузке
У десяти домов это 5,6 млн ₽ в год в ценах 2027 года:
| Статья | млн ₽ в год |
|---|---|
| Команда: управляющий за 75 тыс. ₽, 2 администратора по 50 тыс., 2 сотрудника на уборку и технику по 45 тыс. в месяц, плюс взносы около 20% | 3,8 |
| Коммунальные платежи, не зависящие от заселения | 0,5 |
| Обслуживание, снег, вывоз мусора | 0,45 |
| Маркетинг | 0,4 |
| Бухгалтерия, программы, связь | 0,3 |
| Страховка и прочее | 0,15 |
Уборка, бельё и расходники идут сверху, 1 300 ₽ на проданную ночь. От неё зависит весь результат: минус 15% – и база окупается за 8,6 года. Плюс 15% – и поток зрелого года падает до 5,1 млн ₽, вложения за 10 лет не возвращаются. По медианам вакансий управляющий отелем получает 171 207 ₽ в месяц по России, администратор 63 218 ₽, и с такими ставками команда дороже на 1,5–2,5 млн ₽ в год.
Меньшая база не спасает: у шести домов с десятью кемпинговыми местами постоянные 4,7 млн ₽ в год против 5,6 млн у десяти домов. Нина Синицына из сети «Точка Немо» называет минимумом для финансового успеха 25–30 номеров.
Сезонность круглогодичной базы
Тёплые дома продают ночи весь год, с провалом в феврале–апреле и ноябре и пиком в июле–августе. Если продавать только пятницы и субботы, загрузка выйдет 28% за год, а поток – около 1 млн ₽ вместо 6 млн. Загрузку будней дают корпоративные гости, удалённые работники и программы.
Зато круглый год сглаживает деньги. В 2029 году у домов нет ни одного месяца с отрицательным потоком, у сезонных палаток таких месяцев семь. Самая низкая точка остатка на счёте у домов – 1,6 млн ₽ в апреле 2027-го, до первых гостей. Платить за круглый год приходится зимней готовностью: чистка подъезда, отопление и вода в мороз, запас дров. Закрепите её за конкретным сотрудником до первой зимы.
Что об этом в отчёте
- Глава 3. Тёплые дома рядом с палатками, кемпингом и смешанным форматом, скрытая статья каждого.
- Глава 6 и приложение П6. Тип «база отдыха», реестр, штрафы, налоги и касса.
- Глава 7 и приложение П3. Смета по строкам, цены модулей на рынке и 12 статей, которые забывают.
- Глава 8. Выручка, поток и окупаемость в трёх сценариях: что меняется при другой цене, загрузке и команде.
- Глава 14. Команда, путь гостя от брони до уборки и девять цифр для еженедельной проверки.
